Kaufpreisfaktor
23,8 x
Norm
Standard für gute Städte und stabile Lagen.
Rechner
Anlageimmobilie
Rentabilitätsrechner für Anlageimmobilien (Investitionsimmobilien-Rechner)
Geben Sie die Parameter Ihres Objekts ein, die Berechnung erfolgt automatisch: Cashflow im ersten Jahr, zentrale Renditekennzahlen und Prognose über 10 Jahre. Alle Werte sind jederzeit änderbar.
Die Berechnung ist eine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzberatung. Der Steuereffekt hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab; tatsächliche Bankkonditionen und steuerliche Regelungen können abweichen.
Ihre Angaben
Kennzahlen auf einen Blick
Bruttomietrendite
4,20 %
Solide
Solide in gefragten Regionen, typisch für Randgebiete von Top-Metropolen.
Hausgeld: Verhältnis der Kosten
25 m²
Bj. 2016
Rücklage 0,96 €/m²
Cashflow pro Monat, im Schnitt über 10 Jahre
-123minus
mit Tilgung, vor Steuern
151plus
ohne Tilgung, vor Steuern
-37minus
mit Tilgung, nach Steuern
238plus
ohne Tilgung, nach Steuern
Alle vier Werte sind Monatsdurchschnitte über die vollen 10 Jahre. Vier Sichtweisen: mit und ohne Tilgung, jeweils vor und nach Steuern. Positiv bedeutet Überschuss, negativ eine Zuzahlung. Die Tilgung ist keine Kosten, sondern baut Vermögen auf. Die Werte für das erste Jahr stehen separat im Block darunter.
Cashflow pro Monat, nach Steuern, mit Tilgung, im Schnitt über 10 Jahre
-37,06 € /Mon.
Im Durchschnitt über 10 Jahre ist eine Zuzahlung nötig. Die Tilgung baut dabei Ihr Vermögen auf.
Cashflow negativ
Cashflow im 1. Jahr
mit Tilgung, vor Steuern
-1 925 € -160,42 € /Mon.
ohne Tilgung, vor Steuern
810 € 67,48 € /Mon.
steuerliches Ergebnis
-3 591 € -299,24 € /Mon.
Steuereffekt
1 436 € 119,70 € /Mon.
mit Tilgung, nach Steuern
-489 € -40,72 € /Mon.
ohne Tilgung, nach Steuern
2 246 € 187,18 € /Mon.
Was bedeuten diese Kennzahlen?
Mit TilgungWas tatsächlich vom Konto abgeht: Miete minus Zins, Tilgung und nicht umlagefähige Kosten. Die Tilgung ist dabei kein Verlust, sie reduziert Ihre Schulden.
Ohne TilgungMiete minus Zins und Kosten. Zeigt, ob die Immobilie den Kredit aus eigener Kraft bedient.
Steuerliches ErgebnisMiete minus Zins minus Abschreibung. Ein Verlust ist hier gewollt, er senkt Ihre Steuerlast.
SteuereffektErstattung oder Nachzahlung: das steuerliche Ergebnis multipliziert mit Ihrem persönlichen Steuersatz.
Nach SteuernDer Cashflow inklusive Steuererstattung, also der Betrag, der Sie am Jahresende wirklich trifft.
Renditekennzahlen nach 10 Jahren
Gesamtrendite auf das Eigenkapital
123,72 %
Effektive EK-Rendite (IRR)
8,13 %
EK-Rendite nach Steuern, im Schnitt pro Jahr
6,55 %
Vermögenszuwachs über das Eigenkapital hinaus
53 866 €
Bruttomietrendite im 10. Jahr
4,86 %
AfA gesamt (10 Jahre)
44 006 €
Steuereffekt gesamt (10 Jahre)
10 338 €
Gesamtinvestition
222 540 €
Was bedeuten diese Kennzahlen?
Gesamtrendite auf das EigenkapitalDer gesamte Zuwachs über die vollen 10 Jahre, bezogen auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Beispiel: 126 % bedeutet, aus 100 € Eigenkapital sind in 10 Jahren zusätzlich 126 € geworden. Enthalten sind Tilgung, Wertsteigerung, Miete und Steuereffekt.
Eigenkapitalrendite pro Jahr, effektivDie Verzinsung Ihres Eigenkapitals pro Jahr, mit Zinseszins und unter Berücksichtigung davon, wann und in welcher Höhe Zahlungen anfallen, also der laufenden Zuzahlungen und des Werts am Ende (interner Zinsfuss, IRR). Diese Zahl ist direkt vergleichbar mit der Rendite einer Geldanlage oder eines Fonds. Sie ist bewusst nicht die Gesamtrendite geteilt durch 10, denn diese einfache Division würde die Rendite überzeichnen, weil sie den Zinseszins ignoriert. Unterstellt ist ein Verkauf am Ende des zehnten Jahres, Verkaufsnebenkosten sind nicht enthalten. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Laufende Rendite aus CashflowNur der laufende Überschuss nach Steuern und ohne Tilgung, im Schnitt pro Jahr, bezogen auf das Eigenkapital. Wertsteigerung und Tilgung sind hier absichtlich nicht enthalten, es geht um die laufende Ausschüttung.
Zuwachs über das Eigenkapital hinausDas aufgebaute Vermögen minus Ihres eingesetzten Eigenkapitals. Also der Betrag, den Sie zusätzlich verdient haben.
Bruttomietrendite im 10. JahrDie Miete im zehnten Jahr bezogen auf den ursprünglichen Kaufpreis. Zeigt den Effekt der Mietsteigerung.
AfA gesamtSumme der Abschreibung über 10 Jahre, die die Steuerbemessungsgrundlage gesenkt hat.
Steuereffekt gesamtSumme aller Erstattungen oder Nachzahlungen über 10 Jahre.
GesamtinvestitionKaufpreis plus alle Kaufnebenkosten und Renovierung.
Dashboard: Prognose über 10 Jahre
Eigentumswohnung · Berlin146 053 €
Restschuld nach 10 Jahren
247 907 €
Wert nach 10 Jahren
97 406 €
Vermögen aufgebaut
53 866 €
Vermögen ohne Eigenkapital
Wie setzt sich das Vermögen zusammen?
Immobilienwert
Restschuld
Vermögen im Objekt (Wert − Restschuld)
Die grüne Fläche zeigt den steigenden Immobilienwert, die braune Linie die sinkende Restschuld. Die Balken zeigen das im Objekt gebundene Eigenkapital. Grundlage sind die Annahmen zu Wert-, Miet- und Kostenentwicklung.
Jahr für Jahr im Detail
Alle Werte pro Jahr: Netto-Kaltmiete, verbleibende Restschuld, Wert der Wohnung, gebundenes Vermögen (Wert minus Restschuld), Abschreibung und die daraus resultierende Steuererstattung bei Ihrem persönlichen Steuersatz.
| Jahr | Miete (netto) | Restdarlehen | Wert | Vermögen | AfA | Steuer |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 920 € | 176 265 € | 190 000 € | 13 735 € | 4 401 € | 1 436 € |
| 2 | 7 906 € | 173 419 € | 195 700 € | 22 281 € | 4 401 € | 1 398 € |
| 3 | 7 891 € | 170 457 € | 201 571 € | 31 114 € | 4 401 € | 1 357 € |
| 4 | 8 295 € | 167 374 € | 207 618 € | 40 244 € | 4 401 € | 1 147 € |
| 5 | 8 280 € | 164 166 € | 213 847 € | 49 681 € | 4 401 € | 1 103 € |
| 6 | 8 264 € | 160 826 € | 220 262 € | 59 436 € | 4 401 € | 1 057 € |
| 7 | 8 688 € | 157 351 € | 226 870 € | 69 519 € | 4 401 € | 833 € |
| 8 | 8 671 € | 153 734 € | 233 676 € | 79 942 € | 4 401 € | 783 € |
| 9 | 8 653 € | 149 970 € | 240 686 € | 90 716 € | 4 401 € | 731 € |
| 10 | 9 098 € | 146 053 € | 247 907 € | 101 854 € | 4 401 € | 492 € |
AfA-Arten - kurz erklärt
Bestand, lineare AfA
§ 7 Abs. 4 EStG: 2 % p.a. auf den Gebäudewert über 50 Jahre. Mit Restnutzungsdauergutachten ist ein höherer Satz möglich (z. B. 3–4 % bei 25–33 Jahren Restnutzung). Gutachtenkosten ca. 500–1.500 €.
Neubau, lineare AfA
§ 7 Abs. 4 EStG (ab 2023): 3 % p.a. über 33,3 Jahre. Voraussetzung: Fertigstellung/Bauantrag ab 01.01.2023. Gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude.
Neubau, degressive AfA
§ 7 Abs. 5a EStG: 5 % p.a. vom jeweiligen Restbuchwert, 6 Jahre, danach Wechsel zur linearen AfA möglich. Voraussetzung: Bauantrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029, nur Wohngebäude.
Degressiv + Sonder-AfA
Kombination aus degressiver AfA (5 %) und Sonder-AfA (5 %, § 7b EStG). Die Sonder-AfA gilt zusätzlich 4 Jahre für KfW-40 + QNG, Bemessungsgrenze max. 4.000 €/m², Baukosten max. 5.200 €/m².
Linear + Sonder-AfA
Kombination aus linearer AfA (3 %) und Sonder-AfA (5 %, § 7b EStG) über 4 Jahre. Gleiche Voraussetzung KfW-40 + QNG.
Denkmalschutz (Vermieter)
§ 7i + § 7 Abs. 4 EStG: Sanierungskosten 9 % p.a. für 8 Jahre + 7 % p.a. für 4 weitere Jahre = 100 % in 12 Jahren, zusätzlich 2 % p.a. linear auf den Altbau-Anteil. Wichtig: Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde VOR Sanierungsbeginn.
Investoren-Scoring: Potenzial prüfen
Jedes Ja bringt einen Punkt. 0 bis 2 Punkte bedeuten wenig Upside bei hohem Risiko. 3 bis 5 Punkte stehen für solides Optimierungspotenzial. Ab 6 Punkten ist eine maximale Wertsteigerung möglich.
0/10noch nicht bewertet
0 - wenig Potenzial10 - maximales Potenzial
Profi-Tipp zu den Punkten 3 und 4: Achten Sie bei der Besichtigung darauf, wo die Abwasserstränge und Fallrohre liegen. Eine Abstellkammer lässt sich fast immer nur dann in eine Küche oder ein zweites Bad verwandeln, wenn ein Wasseranschluss in direkter Nähe liegt, meist an der Rückwand zum bestehenden Bad.
Fazit zum Objekt
Im Durchschnitt über 10 Jahre erfordert das Objekt nach Steuern und mit Tilgung -37,1 € pro Monat als Zuzahlung. Die Gesamtrendite auf das Eigenkapital beträgt 123,72 %. Die Restschuld sinkt auf 146 053 €, der Objektwert steigt auf 247 907 €; daraus entsteht ein Vermögen von rund 97 406 €.
Einordnung der Kennzahlen
Gemischtes BildDafür spricht
Dagegen spricht
Diese Einordnung fasst ausschließlich die berechneten Kennzahlen zusammen und ist keine Kaufempfehlung. Lage, Zustand und Vermietbarkeit sind separat zu prüfen.
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